Kiến thức · Setup & vận hành

Hành Trình Làm Villa Lưu Trú Đầu Tiên Từ Con Số 0

Đây là căn đầu tiên khi mình bắt đầu làm thuê cho thuê. Cải tạo biệt thự cũ, mình nhìn thấy tiềm năng của ngôi nhà về vị trí, diện tích sử dụng và giá thuê. Tuy nhiên mình bắt đầu ngành này với con số 0.

Vì sao mình chọn cho thuê nguyên căn thay vì chia lẻ phòng

Về mô hình kinh doanh, sau quá trình tìm hiểu và nghiên cứu thị trường, mình thấy rằng thị trường căn hộ và studio cạnh tranh cao, nhiều tòa mới xây có thang máy, lễ tân, an ninh… Biệt thự cũ không cạnh tranh về tính vật lý nếu mình cố gắng làm nó thành căn hộ từng phòng.

Với 8 phòng có vệ sinh khép kín, giá trị thật sự nằm ở khả năng chứa nhóm lớn cùng lúc, không gian chung rộng, sân vườn, bếp lớn, chỗ đỗ xe. Đây là điểm khác biệt khiến mình chọn cho thuê nguyên căn. Mục tiêu vận hành của mình là tự động hóa nhiều quy trình — mô hình cho thuê lẻ từng phòng đòi hỏi quản lý khách liên tục, chi phí đầu tư cơ sở vật chất cao, chi phí dọn phòng và thất thoát tài sản nhiều hơn. Nguyên căn giúp giảm chi phí đầu tư, tăng giá trị booking trung bình, và phù hợp với vận hành tự động.

Bài học về decor: đẹp thôi chưa đủ

Mình làm nội thất nên rất dễ rơi vào bẫy decor theo gu cá nhân. Trong lưu trú, đẹp thôi chưa đủ. Điều bắt khách đặt phòng là sự phù hợp giữa tiện ích và nhu cầu nhóm. Vậy nên mình đã chọn hợp tác với một đơn vị setup decor có kinh nghiệm chuyên sâu về ngành du lịch — hiểu gu và tiện ích mà khách thực sự cần, thay vì tự mày mò mất nhiều thời gian.

Một số lưu ý khi setup cho thuê nguyên căn mình rút ra sau khi đã vận hành: ưu tiên công năng (bếp đủ lớn để nhóm nấu chung, bàn ăn đủ chỗ, tiện ích khu sinh hoạt chung như bàn bida, cờ vua, board game, bể sục Jacuzzi — khách nào cũng thích); riêng tư và phân vùng (dù là nguyên căn, khách vẫn cần sự riêng tư, mỗi phòng phải có ánh sáng, ổ điện, nơi để hành lý); và tăng trải nghiệm bằng những chi tiết khách nhớ lâu — khăn mềm, giường chất lượng, hệ thống nước nóng ổn định, ánh sáng ấm ở khu sinh hoạt chung, lưới an toàn nếu có hồ bơi.

Kết quả thực tế vận hành

Mức mình định giá: 18–20 triệu cho mỗi block 2 đêm. Mình không cho thuê lẻ 1 đêm vì muốn tối ưu doanh thu và lịch dọn phòng. Kết quả là tháng đầu lấp 26/31 đêm, tháng tiếp theo lấp 22/30 đêm. Con số này cho thấy mô hình nguyên căn với mức giá như vậy là khả thi nếu biết cách làm.

Về cách tối ưu kênh bán và tăng tỷ lệ lấp phòng, mình chú trọng: tiêu đề listing nổi bật; mô tả listing phân đoạn rõ ràng theo không gian chung, phòng ngủ, tiện ích, an toàn; giá theo mùa và theo ngày trong tuần; và kế hoạch khuyến mãi cho booking dài ngày hay booking trước kỳ nghỉ. Quyết định tập trung vào cho thuê nguyên căn đã giúp mình vượt qua áp lực cạnh tranh thị trường căn hộ, và vận hành tự động hoá dần giúp mình được giải phóng sức lao động. Nếu bạn đang cân nhắc bước vào mảng này, hãy nghĩ về mô hình kinh doanh trước khi nghĩ về concept decor nhé!