Kiến thức · Setup & vận hành

Quyết Định Thay Đổi Toàn Bộ Công Năng Một Căn Shophouse Du Lịch

Chuyến đi Phú Quốc vừa rồi mình lang thang qua mấy khu đô thị, mình thấy hàng loạt biệt thự, shophouse mới toanh, hoành tráng nhưng lại cửa đóng then cài, bỏ không. Có những căn chủ nhà đã bỏ ra cả chục, thậm chí ba chục tỷ đồng, mà giờ tài sản cứ nằm im thin thít, không sinh lời, không khai thác. Thật sự rất phí.

Nhìn những căn nhà đó, mình hiểu "nỗi đau" của các chủ đầu tư. Tiền tỷ đổ vào mà không thấy "tiền về". Nhiều người cứ nghĩ, cứ xây lên là sẽ có khách, hoặc cứ làm theo cái công thức "mini hotel" phổ biến là auto có lời. Nhưng thị trường bây giờ đâu còn dễ dãi như xưa nữa. Khách du lịch ngày càng thông thái, họ tìm kiếm những trải nghiệm độc đáo, khác biệt chứ không chỉ đơn thuần là một chỗ để ngủ.

Bài toán ban đầu: chia nhỏ phòng để tối đa số lượng

Đợt này, mình đang tư vấn cho hai căn shophouse ở một khu du lịch tiềm năng. Ban đầu, ý tưởng của chủ nhà là cải tạo thành mini hotel. Tính toán sơ bộ, họ định chia thành 11 phòng nhỏ, mỗi phòng cho thuê với giá từ 700k đến 1,8 triệu. Nghe thì có vẻ hợp lý, vì "đông phòng thì đông khách". Nhưng khi mình bắt tay vào khảo sát và nghiên cứu kỹ thị trường khu vực đó, mình bắt đầu thấy có những điểm không ổn.

Thị trường cho thuê phòng lẻ giá rẻ đã quá cạnh tranh rồi. Khách sạn mọc lên như nấm, căn hộ 1-2 ngủ rất nhiều, homestay cũng đủ loại. Nếu cứ đi theo lối mòn này, rất khó để tạo ra sự khác biệt, chưa kể đến việc phải cạnh tranh về giá, rồi chi phí vận hành cho một mini hotel với nhiều phòng nhỏ cũng không hề đơn giản. Phải đau đầu với chuyện lễ tân, bảo vệ, dọn phòng, bảo trì liên tục... Những khoản đó cứ "ăn mòn" dần lợi nhuận.

Giải pháp: đổi toàn bộ công năng sang nghỉ dưỡng nhóm

Sau khi phân tích từng nhóm khách hàng tiềm năng, mình tư vấn thay vì "nhồi nhét" phòng, mình đề xuất thay đổi toàn bộ công năng, biến hai căn shophouse đó thành một không gian nghỉ dưỡng cao cấp, tập trung vào trải nghiệm cho nhóm khách hàng đặc biệt hơn. Đây là cách mình tư vấn cho họ:

Tầng 1: thay vì làm phòng ngủ, mình biến nó thành khu sinh hoạt chung cực kỳ ấm cúng và tiện nghi. Có một bếp đầy đủ dụng cụ để khách tự do nấu nướng, một phòng khách rộng rãi để cả nhóm tụ tập trò chuyện, và một khu giải trí nhỏ với bàn bi-a, board game hay TV màn hình lớn. Mục tiêu là tạo cảm giác "nhà mình" cho khách, nơi họ có thể thoải mái thư giãn cùng nhau.

Tầng 2, 3, 4, 5: mỗi tầng chỉ chia làm 2 phòng ngủ thôi, nhưng là 2 phòng ngủ cực kỳ rộng rãi. Mỗi phòng đều được set up đầy đủ tiện nghi như một phòng deluxe trong khách sạn 4-5 sao: giường lớn, ban công riêng, phòng tắm hiện đại, tủ quần áo, bàn làm việc nhỏ. Quan trọng là sự riêng tư và thoải mái tối đa cho từng cặp đôi hoặc thành viên trong nhóm.

Tầng thượng: đây là "điểm nhấn" đắt giá nhất. Mình biến nó thành khu BBQ ngoài trời thoáng đãng, có mái che và bàn ghế xinh xắn. Kế bên là một bể sục Jacuzzi mini. Buổi tối cả nhóm có thể nướng đồ ăn, thư giãn với bể sục Jacuzzi — 2 căn này tầng cao lại có view biển. Đây chính là thứ "níu chân" và khiến khách muốn quay lại.

Kết quả kỳ vọng và bài học rút ra

Đây là phân khúc khách hàng rất tiềm năng: các nhóm bạn, gia đình lớn đi du lịch cùng nhau. Họ không chỉ tìm một chỗ ngủ, họ tìm một không gian riêng tư, tiện nghi, có đủ chỗ để "chill" cùng nhau mà không bị làm phiền bởi những người lạ. Khi cho thuê nguyên căn, giá thuê có thể cao hơn rất nhiều so với tổng giá thuê của 11 phòng lẻ. Tập khách nhóm/gia đình rất ưng ý vì có khu sinh hoạt chung, khu giải trí riêng tư — họ sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn cho sự tiện lợi và trải nghiệm độc đáo này. Hơn nữa, những tiện ích như bida, BBQ hay Jacuzzi là yếu tố "viral" cực mạnh, giúp thu hút khách mà không cần tốn quá nhiều chi phí marketing.

Với phương án này, ngay cả vào mùa thấp điểm, khi nhu cầu thuê nguyên căn giảm xuống, mình vẫn có thể linh hoạt chia lẻ từng phòng ra để bán. Vì mỗi phòng đều được đầu tư tiện nghi cao cấp, mình vẫn có thể charge được giá cao hơn hẳn so với các mini hotel thông thường — nó không chỉ là một "phòng", mà là một "trải nghiệm phòng deluxe" độc lập.

Một lợi ích không thể bỏ qua là về vận hành. Với mô hình này, việc vận hành nhàn hơn rất nhiều — không cần phải thuê nhân sự cứng như lễ tân túc trực 24/7, bảo vệ hay đội ngũ buồng phòng đông đảo. Có thể tối ưu bằng cách áp dụng công nghệ: khóa cửa thông minh, hệ thống tự check-in/check-out qua app, và một đội ngũ dọn dẹp theo giờ khi khách trả phòng. Khách tự do ra vào, tự quản lý không gian của mình, giảm thiểu rất nhiều gánh nặng quản lý cho chủ nhà.

Thực tế đã chứng minh, đôi khi không phải cứ làm thật nhiều, thật đại trà là sẽ hiệu quả. Quan trọng là mình phải hiểu rõ thị trường, hiểu rõ khách hàng của mình đang thực sự muốn gì, và dám nghĩ khác, làm khác để tạo ra giá trị độc đáo. Một tài sản 10-30 tỷ, nếu biết cách "biến hình" đúng đắn, không những không nằm im mà còn mang lại dòng tiền đều đặn, bền vững và lợi nhuận đáng mơ ước.